Sachverständigenbüro Brünig - Aachen - Leverkusen

Die Werte

"Der Sachverständige ermittelt den Wert, der Markt bestimmt den Preis."

(Quelle: Holzner/Renner, Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken
und des Werts von baulichen Anlagen)


Wir ermitteln Verkehrswerte…
Die Grundstücks- bzw. Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, welches durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis den Verkehrswert/Marktwert für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Der Verkehrswert / Marktwert
Er wird gemäß § 194 Baugesetzbuch „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Zur Bestimmung des Verkehrswerts / Marktwerts werden in Deutschland das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren herangezogen.

Der Vergleichswert bedient sich Kaufpreisen anderer Immobilien, die nach Art, Maß, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen sowie aktuell zustande gekommen sind. Das Vergleichswertverfahren scheitert in der Praxis meist daran, dass derartig vergleichbare Kaufpreise nicht existieren.

Der Ertragswert stellt den gegenwärtigen Wert aller künftigen Reinerträge dar, die der Eigentümer aus dem Grundstück erzielen kann. Bei der Ermittlung dieser Barwerte ist zwischen dem Grund und Boden sowie den Gebäuden zu unterscheiden. Der Grund und Boden ist ein unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut; er verzinst sich ewig. Der auf die Gebäude entfallende Reinertragsanteil ist dagegen nur ein zeitlich begrenzter Ertrag. Zur Durchführung des Ertragswertverfahrens ist es deshalb erforderlich, den aus dem gesamten Grundstück zu erzielenden Reinertrag für die Kapitalisierung aufzuteilen und den Wert der baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Mit diesem Verfahren kann auch nachgewiesen werden, ob die derzeitig ausgeübte Nutzung die Wirtschaftlichste ist - dies ist der Fall, wenn ein ausreichender Gebäudeertrag erhalten bleibt -, oder ob eine gegebenenfalls bauplanungsrechtlich mögliche, höherwertige Nutzung auch tatsächlich vertretbar ist.

Der Sachwert ist ein Kaufpreisvergleich, bei dem der Substanzwert des Grundstücks den Vergleichsmaßstab bildet und basiert somit im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale bzw. der Bausubstanz. Der Sachwert ist die Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude und dem Wert der Außenanlagen. Die Herstellungskosten von Gebäuden werden durch Multiplikation der Raum- oder Flächeneinheiten des Gebäudes mit den Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude ermittelt. Diesbezüglich gibt es eine Vielzahl von Objekttypen. Die Normalherstellungskosten sind zukunfts- und wertorientiert und nicht vergangenheits- und kostenorientiert anzusetzen. Unter Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse gelangt man vom rechnerischen Sachwert zum marktangepassten Sachwert.

Alle Verfahren führen bei sachrichtiger Anwendung annähernd zu identischen Werten. Durch die Anwendung mehrerer, voneinander unabhängiger Verfahren werden die Schätzgenauigkeit sowie die Plausibilität des Verkehrswerts verbessert. Daher kommen in unseren Gutachten in der Regel mindestens zwei Verfahren zur Anwendung.

In Nordrhein-Westfalen hat sich bereits vor Jahren eine Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (AGVGA) zusammengefunden. Diese haben sowohl für die Ableitung der Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren, als auch für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren jeweils ein einheitliches Modell erstellt. Dies macht die abgeleiteten Faktoren bei benachbarten Gutachterausschüssen vergleichbar und verbessert somit das Ergebnis des ausgewerteten Datenmaterials im Allgemeinen.

Demgemäß führen wir unsere Bewertungen nach den Modellen der AGVGA-NRW durch, was die korrekte Anwendung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen gewährleistet und somit zu marktkonformen Werten führt.
 


Sachverständigenbüro Brünig Aachen Leverkusen Grundstücksbewertung Immobilienbewertung Immobiliensachverständige Sachverständige Sachverständiger Gutachter Gutachterin Bewerter Bewerterin Sachverständigenbüro zertifiziert öffentlich bestellt vereidigt öbuv Andrea Brünig Brüning Brünning Brühning